日本は世界有数の地震大国です。
いつどこで大きな地震が発生してもおかしくない状況の中、私たちが暮らす住まいの安全性、特にマンションの耐震性への関心が高まっています。
特に1981年以前の「旧耐震基準」で建てられたマンションにお住まいの方や、中古マンションの購入を検討している方にとって、「このマンションは本当に安全なのだろうか？」という疑問は切実なものでしょう。
この記事では、そうした不安や疑問に答えるため、マンションの耐震性を客観的な数値で示す「耐震診断」と、その結果を読み解く上で最も重要な指標である「Is値（アイエスち）」、そして「q値（キューち）」について、専門的な知識がない方にも分かりやすく徹底解説します。
診断結果の見方を正しく理解し、ご自身の、あるいはこれから選ぶマンションの安全性を判断する知識を身につけましょう。
目次
耐震性の基本知識：新耐震基準と旧耐震基準の違い
マンションの耐震性を語る上で、まず理解しておくべきなのが「新耐震基準」と「旧耐震基準」の違いです。
この二つを分けるのは、建築基準法が大きく改正された1981年（昭和56年）6月1日です。
建築確認日で判断する「1981年6月1日」の境界線
建物の耐震基準は、その建物が「いつ建てられたか（竣工日）」ではなく、「いつ建築確認を受けたか（建築確認日）」で判断されます。
| 耐震基準 | 建築確認日 | 想定される地震と基準 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 | 震度5強程度の揺れで建物が倒壊しないこと |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 | 震度5強程度ではほとんど損傷せず、震度6強～7程度でも倒壊・崩壊しないこと |
新耐震基準では、人命を守ることを主眼に、大規模な地震が発生しても即座に倒壊はせず、避難する時間を確保できるような設計が求められています。
旧耐震基準は危険？震災から見る被害の実際
「旧耐震基準＝危険」と一概に言えるわけではありません。
過去の大規模地震の被害調査では、旧耐震基準のマンションでも被害が軽微だったケースは多く報告されています。
しかし、阪神・淡路大震災や熊本地震のデータを見ると、新耐震基準の建物の方が「中破」以上の被害が相対的に少ないことも事実です。
だからこそ、特に旧耐震基準で建てられたマンションの耐震性能を、専門家が客観的に評価する「耐震診断」が重要になるのです。
マンションの健康診断「耐震診断」とは？
耐震診断は、文字通り、既存の建物の「地震に対する強さ」を診断することです。
人間が健康診断を受けるように、建物も専門家によるチェックを受けることで、現在の耐震性能を把握し、必要な対策を講じることができます。
耐震診断の目的と対象となる建物
耐震診断の主な目的は、大規模な地震に対して建物が倒壊・崩壊する危険性を把握し、被害を未然に防ぐことです。
特に、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた建物は、耐震診断の実施が強く推奨されています。
建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）に基づき、特定の用途や規模の建物（病院、店舗、学校など）や、緊急輸送道路沿いの建物には耐震診断が義務付けられている場合もありますが、一般的な分譲マンションの多くは「努力義務」とされています。
耐震診断の主な流れ（一次・二次・三次診断）
耐震診断には、調査の精度に応じていくつかの段階があります。
- 一次診断法: 主に建物の柱や壁の断面積と、その階が支える建物重量から耐震性能を簡易的に評価する方法です。
- 二次診断法: 一次診断に加え、鉄筋の量やコンクリートの強度なども考慮し、建物の「強さ」と「粘り強さ」をより詳しく評価します。 マンションの耐震診断では、この二次診断法が一般的に用いられます。
- 三次診断法: 二次診断よりもさらに詳細な部材の性能まで考慮する、最も精密な診断方法です。
この記事で解説する「Is値」や「q値」は、主に二次診断や三次診断で算出される指標です。
耐震性の重要指標「Is値」を徹底解説
耐震診断の結果報告書で、最も重要視されるのが「Is値（構造耐震指標）」です。
この数値が、マンションの耐震性能を判断する上での核心となります。
Is値とは？地震に対する「強さ」と「粘り強さ」の総合指標
Is値（Seismic Index of Structure）とは、建物の耐震性能を総合的に評価するための指標です。
具体的には、地震の力に対して建物がどれだけ耐えられるかを示す「強度」と、揺れに対してしなやかに変形し、倒壊を防ぐ「靱性（じんせい：粘り強さ）」の両方を考慮して算出されます。
Is値の数値が大きいほど、耐震性能が高いことを意味します。
Is値は何で決まる？計算式の内訳（Eo値・SD値・T値）
Is値は、以下の3つの指標を掛け合わせて算出されます。
Is値 ＝ Eo値 × SD値 × T値
- Eo値（保有性能基本指標）: 建物の基本的な耐震性能を示す最も重要な指標。柱や壁の「強度（C）」と「粘り強さ（F）」から計算されます。
- SD値（形状指標）: 建物の形や、耐力壁の配置バランスを示す指標。 形が複雑だったり、壁の配置バランスが悪かったりすると数値が小さくなります。
- T値（経年指標）: 建物の経年劣化の度合いを示す指標。 ひび割れやコンクリートの中性化など、建物の劣化が進んでいるほど数値は小さくなります。
つまりIs値は、建物の強度や粘り強さだけでなく、形状のバランスや経年劣化といった様々な要素を総合的に評価した、信頼性の高い指標なのです。
【最重要】Is値の評価基準：「0.6」が安全性を判断する大きな目安
耐震改修促進法では、震度6強～7程度の大規模地震に対するIs値の評価を以下のように定めています。
| Is値 | 評価 | 地震に対する安全性 |
|---|---|---|
| 0.6以上 | 安全 | 倒壊または崩壊する危険性が低い |
| 0.3以上 0.6未満 | やや危険 | 倒壊または崩壊する危険性がある |
| 0.3未満 | 危険 | 倒壊または崩壊する危険性が高い |
この「Is値 0.6」という基準は、過去の震災データに基づいています。
1968年の十勝沖地震や1978年の宮城県沖地震において、Is値が0.6以上の建物では大きな被害が出なかったという経験則から導き出された数値です。
したがって、耐震診断の結果を見る際は、まずIs値が0.6以上であるかどうかが、一つの大きな判断基準となります。
Is値とセットで見るべき「q値」とは？
耐震診断では、Is値と合わせて「q値」という指標も用いられることがあります。
特に鉄骨造の建物で重視される指標ですが、鉄筋コンクリート造のマンションでも評価項目に含まれる場合があります。
q値の役割：建物の「保有水平耐力」を評価する指標
q値は、建物が持っている水平方向への耐力（保有水平耐力）が、地震時に必要とされる耐力（必要保有水平耐力）をどの程度上回っているかを示す指標です。
簡単に言えば、地震の横揺れに対する「純粋な強さ」を評価するものです。
Is値とq値の関係性
Is値が「強度」と「粘り強さ」を総合的に評価するのに対し、q値は主に「強度」の側面を評価します。
安全性の評価基準としては、以下のようにIs値とq値の両方で判断されるのが一般的です。
- 安全性が低い: Is値が0.3未満、またはq値が0.5未満
- 危険性がある: Is値が0.3以上0.6未満、またはq値が0.5以上1.0未満
- 安全性が高い: Is値が0.6以上 かつ q値が1.0以上
このように、Is値とq値はそれぞれ異なる側面から建物の耐震性を評価しており、両方の基準を満たすことで、より高い安全性が確保されていると判断できます。
【実践編】耐震診断結果報告書の見方とチェックポイント
実際に耐震診断結果報告書を手にした際、どこをどのように見れば良いのでしょうか。
ここでは、マンションの耐震性を判断するための具体的なチェックポイントを解説します。
まずは「Is値の最小値」と「総合評価」を確認しよう
報告書には様々な数値が記載されていますが、最初に確認すべきは以下の2点です。
- Is値の最小値: 建物は階ごと、方向（X方向・Y方向）ごとにIs値が算出されます。その中で最も低い数値（最小値）が、その建物全体の評価となります。
- 総合評価: Is値の最小値に基づき、「倒壊または崩壊する危険性が低い（安全）」「危険性がある」「危険性が高い」といった総合的な評価が記載されています。
まずはこの2点を確認し、Is値が「0.6」を上回っているか、総合評価が「安全」となっているかを確認しましょう。
階数や方向ごとのIs値も要チェック
総合評価だけでなく、階数や方向ごとのIs値も確認することが重要です。
例えば、1階部分のIs値だけが極端に低い場合があります。これは「ピロティ形式（1階が駐車場などで壁が少ない構造）」のマンションでよく見られるケースで、特定の階が弱点となっていることを示しています。
全ての階、全ての方向でIs値が0.6以上であることが、建物全体の安全性を判断する上での理想です。
CTu・SD値とは？Is値の評価を補足する指標
報告書には「CTu・SD値」という指標が記載されていることもあります。
これは主に鉄筋コンクリート造の建物で用いられ、Is値と同様に建物の強度や形状を評価する指標です。
安全性の評価では、「Is値が0.6以上」であることに加え、「CTu・SD値が0.3以上」であることも求められる場合があります。 Is値が0.6をクリアしていても、このCTu・SD値が0.3を下回っている場合は、強度不足の可能性があると判断されるため、注意が必要です。
もし所有マンションのIs値が基準未満だったら？
耐震診断の結果、残念ながらIs値が0.6を下回ってしまった場合、どうすれば良いのでしょうか。
過度に不安になる必要はありません。適切な手順を踏んで対策を検討することが重要です。
まずは管理組合で情報を共有し、専門家の意見を聞く
診断結果は、マンションの所有者全員に関わる重要な情報です。
まずは管理組合の理事会や総会で結果を共有し、現状を正確に把握することが第一歩です。
その上で、診断を行った設計事務所などの専門家から、結果の詳細や考えられるリスクについて説明を受けましょう。
また、セカンドオピニオンとして、耐震診断を専門とする株式会社T.D.Sに相談するといった選択肢も有効です。信頼できる専門家である株式会社T.D.Sから、今後の対策について具体的なアドバイスをもらうと良いでしょう。
耐震改修工事という選択肢と主な工法
Is値が基準に満たない場合、耐震性能を向上させるための「耐震改修工事」を検討することになります。
主な工法には以下のようなものがあります。
- 耐震壁の増設: 既存の壁を厚くしたり、新たに鉄筋コンクリートの壁を設置したりして強度を高める。
- 外付けフレーム補強: 建物の外側に鉄骨のフレーム（ブレース）などを設置して補強する。
- 柱の補強: 既存の柱に炭素繊維シートを巻き付けたり、鉄板を巻いたりして強度と粘り強さを向上させる。
どの工法が最適かは、建物の状況や目指す耐震性能、予算によって異なります。
耐震改修のメリットと課題（費用と合意形成）
耐震改修を行う最大のメリットは、言うまでもなく安全性と安心感の向上です。
また、耐震性が向上することで、マンションの資産価値の維持・向上にも繋がります。
一方で、大きな課題となるのが費用と合意形成です。
工事費用は規模や工法により数千万円から数億円に及ぶこともあり、所有者一人ひとりの負担は決して小さくありません。 国や自治体による補助金制度もありますが、費用の大部分は修繕積立金や一時金の徴収で賄う必要があります。
そのため、工事の実施には、所有者の4分の3以上（またはそれ以上）の賛成が必要となるなど、高いハードルの合意形成が求められます。
これから中古マンションを選ぶあなたへ
最後に、これから中古マンションの購入を検討している方が、耐震性の観点からチェックすべきポイントをまとめます。
「耐震診断の有無」と「診断結果」を必ず確認する
特に1981年以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションを検討する場合は、耐震診断を実施しているかどうか、実施している場合はその結果（Is値など）を不動産仲介会社を通じて必ず確認しましょう。
重要事項説明書には耐震診断の有無が記載されますが、検討段階で早めに情報を得ることが重要です。
Is値は住宅ローン審査や資産価値にも影響する
耐震性は、単なる安全性の問題だけではありません。
金融機関によっては、Is値が一定の基準を下回るマンションには住宅ローンを融資しない、または条件が厳しくなる場合があります。
これは、将来売却する際に、次の買い手がローンを組めずに売却が困難になるリスクを意味します。
つまり、耐震性はマンションの資産価値に直結する重要な要素なのです。
長期修繕計画をチェックする
マンションの管理状態を確認する上で、「長期修繕計画」のチェックは欠かせません。
その中に、将来的な耐震診断や耐震改修工事が計画・検討されているかを確認しましょう。
耐震性に対する管理組合の意識の高さも、マンション選びの重要な判断材料となります。
まとめ：Is値・q値を正しく理解し、安心できるマンション選びを
マンションの耐震性能を示す「Is値」と「q値」。
これらの数値は、専門家が建物の状態を多角的に評価して算出した、信頼性の高い「建物の健康診断結果」です。
- Is値は「強さ」と「粘り強さ」の総合指標。まずは「0.6」を超えているかを確認。
- q値は「純粋な強さ」の指標。「1.0」以上が目安。
- 診断結果を正しく理解することが、適切な対策と冷静な判断に繋がる。
ご自身のマンションの安全性に不安がある方、これから中古マンションを購入する方は、ぜひこの記事を参考にIs値・q値への理解を深め、安心・安全な住まい選びに役立ててください。
