不動産担保ローンの担保価値について
担保価値がどの様に決定されるのかご説明します。
不動産には、市街化区域、持分、底地、調整区域、再建築不可など、目に見ることはできない不動産を取り巻く環境や法律が存在しています。ですから、計算上では不動産評価額は高くなっていても、融資を断られたり、融資額が低くなったりするケースも稀にあります。例えば、近所の方が多額の融資を受けられても、自分の不動産には、それほど大きな融資を受けられないケースもあるのです。また、不動産には流通性も関わってきます。例えば、返済が滞って金融機関が売却を検討した場合、不動産は、外貨などのように簡単に換金はできず、流通性がある方が売却しやすくなります。ですから、リスクを考えて、流通性価格の６０％〜８０％までの範囲で、融資されています。
不動産は、金融機関と提携した不動産鑑定士による細かい鑑定方法によって評価されます。しかし、一般的に金融機関と提携した不動産鑑定士は、割と高めの評価を行うと言われています。勿論、評価が低い方が安全ですが、金融機関にとっては契約が成立しない危険性が生じることを避けるためです。鑑定結果は、不動産鑑定士により異なりますが、それほど大差はないと思います。万が一、処分する時になるべく早く売ることができる価格で評価されています。
もしも、既に不動産を担保として借り入れがあり、担保物件に１番抵当権が設定されている場合は、融資が可能だとしても、融資可能金額から１番抵当権の抵当権設定額を引いた額でしか融資は行われません。
万一返済ができなくなった場合、金融機関は担保物件を競売にかけて売却し、それを返済費用に充当しますが、不動産は契約時に鑑定した時よりも売却した時に価値が下がってしまっている場合があります。そういった場合、不動産を売却しても借入額に不足すれば、不足分の金額を支払わなければなりません。