不動産担保ローンのデメリット （抵当権・根抵当権）
不動産担保ローンのデメリットである抵当権と根抵当権について詳しくご説明します。
不動産担保ローンは、不動産を担保にお金を融資してもらいますので、担保に差し入れた不動産には抵当権もしくは根抵当権が設定されます。ですから、万が一返済できなくなった時には、金融会社は不動産を競売にかけて売却し、売却代金を返済に充てますので、担保に入れた不動産は戻ってこなくなってしまいます。
抵当権が設定されると債務者から債権者へ担保となっている土地建物などの占有を移す必要がありません。ですから、所有権者は抵当物件を自由に利用したり、収益したり、処分することができるのです。これにより、債務者が返済が滞ると、債権者である金融会社は抵当権を行使して抵当物件を売却することができるのです。また、抵当権が付いた物件を第三者に譲渡した場合は、抵当権付の所有権が移ることになります。通常、債務者は抵当権設定者となり、抵当権は債務者の所有物に対して設定されています。
根抵当権とは、債務が継続的に発生する場合、当初、上限額を決めておき、その一定額まで担保するための抵当権にあたります。抵当権との違いは、担保にすべき債権が一つではなく、特定されていない点です。例えば、追加融資を行う可能性がある場合、追加融資の度に抵当権を設定することもできますが、それでは、登記費用もかかりますし、手間もかかります。また、新たな抵当物件に後順位抵当権がついている場合、抵当順位が低くなってしまうので担保価値も下がってしまいます。根抵当権であれば、被担保債権に設定しておけば、取り決めておいた一定額の範囲内で根抵当権により、融資債権すべてが担保とされるので問題がおきることがありません。
抵当権は、ある一つの特定の物件にのみ効力があるのに対し、根抵当権は、一定額まで不特定の債権の担保に有効です。また、抵当権は第三者に謙譲されると、抵当権も移動しますが、根抵当権の場合、根抵当権設定者の承諾がない限り、抵当権は移動しません。